EXIGÊNCIAS E RECOMENDAÇÕES A SEREM OBSERVADAS NA FORMALIZAÇÃO DE PEDIDO DE CERTIDÃO PARA INSTRUIR PROCESSO DE USUCAPIÃO

A expedição de certidão para instrução de processo de usucapião requer a individualização não só do imóvel usucapiendo mas também da pessoa física ou jurídica usucapiente.

A individualização do imóvel e do usucapiente deve pautar-se nas disposições dos artigos 176 e 225 da Lei de Registros Públicos, cujo teor transcreve-se in verbis:

“Art. 176. O Livro número 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro número 3."

1º - A escrituração do Livro número 2 obedecerá às seguintes normas:
(...)

II - são requisitos da matrícula:
(...)

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
(...)

III - são requisitos do registro número 2:
(...)

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
(...)

3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea "a" do item 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.
§ 4º  A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.” (O grifo é nosso - A menção ao CPF é obrigatória em atenção à Instrução Normativa SRF nº 461, de 18 de outubro de 2004 - DOU de 28/10/2004)

e

“Art. 225.  Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do Registro Imobiliário."
(...)

3º - Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.” (O grifo é nosso)

A realidade cadastral hoje existente não permite a mera certificação da inexistência do imóvel no folio real.

Ressalvados os imóveis identificados por plantas aprovadas pelo Município, ou seja, os oriundos de loteamento, desmembramento ou condomínio, nos demais casos, a descrição incompleta e a falta de vinculação do folio real a um sistema cartográfico municipal, torna impossível informar, com exatidão, se determinado bem tem ou não assento real.

Assim, excetuados estes casos, não será possível precisar se o bem está ou não transcrito ou matriculado em nome de outrem, salvo se for fornecido, pelo requerente, o nome do proprietário registrado ou os elementos constantes do registro do imóvel usucapiendo.

Tal impossibilidade deriva da forma como eram descritos os imóveis e adquirentes no sistema anterior ao folio real (adotado pela Lei nº. 6.015/73), fato que acabou por gerar um indicador real ineficiente.

Esta circunstância resultou, desde a vigência do Provimento nº 15/78, por determinar a expedição de certidões descrevendo o imóvel como no requerimento que é apresentado pelo interessado, para certificar-se que não está registrado ou matriculado em nome do favorecido, tendo-se sempre presente à impossibilidade de se afirmar se está ou não em nome de outrem.

Por este motivo é obrigatória, e de fundamental importância, a indicação pormenorizada do imóvel e do usucapiente na forma dos artigos 176 e 225.

Além disso, diante dos fatos antes relatados, aproveita-se esta oportunidade para se recomendar que a descrição do imóvel e qualificação do usucapiente se faça não só na forma prevista nos artigos 176 e 225 da Lei 6.015/73, antes transcritos, mas também com os elementos que abaixo são recomendados, possibilitando a inclusão precisa, quando do registro da sentença do usucapião, dos dados do imóvel e do usucapiente, tudo com objetivo de se constituir cadastros real e pessoal eficientes. 

Todos as recomendações abaixo listadas que não decorram dos artigos 176 e 225, apesar de importantes, são facultativas.

Desta feita, no que se refere à individualização do imóvel usucapiendo, se urbano, recomenda-se a consignação, em primeiro lugar, da sua natureza (terreno urbano, apartamento, etc.), a sua área total, o nome da Rua onde se localiza e número a ele atribuído neste logradouro, Distrito, Município e Estado da Federação em que se localiza, para então se aludir:

a) as suas medidas perimetrais, iniciando a descrição com a indicação da sua frente, que deverá confrontar com um logradouro (rua, avenida, servidão, etc.); dos fundos, e das suas laterais (direita e esquerda), assentando as medidas das linhas perimetrais (frente, fundos e laterais);

b) as suas confrontações, indicadas preferencialmente com a citação do imóvel confinante, pela indicação, se possível, não só da matrícula, mas também da numeração de logradouro e numeração cadastral municipal do imóvel confinante;

c) as construções porventura existentes sobre o imóvel usucapiendo, que deverão estar devidamente regularizadas junto à Prefeitura Municipal e ao INSS, pela expedição de certidões para averbação da construção; 

d) o número de inscrição do imóvel usucapiendo no cadastro da Prefeitura Municipal.
Não havendo a possibilidade do cumprimento da letra “b” supra, recomenda-se a menção não só ao nome do confrontante mas também, se possível, do número do seu CPF/MF.

Em sendo o terreno um lote, deverá ser consignado o número (lote nº. 05, p.ex.) e o loteamento do qual faz parte, com citação, ainda, do número de aprovação do loteamento pela Municipalidade.

Inexistindo edificações no terreno, deverá ser consignada a distância do terreno à esquina mais próxima, com a alusão do nome desta transversal.

Se o imóvel usucapiendo for fechado por tapumes naturais, como cursos d´água, ou artificiais, como cercas, muros ou valados, estes devem ser citados.

Se o imóvel usucapiendo for rural, deverá ser, da mesma forma, precisamente caracterizado, acrescendo-se a descrição a designação cadastral do bem junto ao INCRA, com a menção aos dados cadastrais pertinentes (CCIR).

No que tange à pessoa física usucapiente recomenda-se a menção:

a) ao nome completo;

b) à nacionalidade;

c) ao estado civil, que deverá ser comprovado por certidão extraída do seu assento de nascimento (para os solteiros) ou de casamento (para os casados, separados judicialmente, divorciados ou viúvos), com indicação precisa do assento, indicando-se o nome do Serviço de Registro Civil das Pessoas Naturais em que se encontra  lavrado o assento, com indicação do Termo, folhas, e Livro daquela Serventia;

d) à profissão; e) ao número da sua cédula de identificação (CI/RG, CNH, Cédulas de Identidade Profissional) com alusão à data da sua expedição e órgão expedidor;

e) ao número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF/MF); e g) ao local da sua residência e domicílio, com a menção completa do seu endereço (Rua, nº., Bairro, Cidade, Estado da Federação, CEP).

Das pessoas físicas solteiras recomenda-se que seja citado a capacidade civil, reportando se o usucapiente é maior e capaz, maior e absolutamente incapaz, maior e relativamente incapaz, menor relativamente incapaz, menor absolutamente incapaz, menor emancipado.

Os usucapientes incapazes ou relativamente incapazes deverão ser representados ou assistidos na forma da lei, mencionando-se a qualificação completa dos seus representantes ou assistentes. Dos maiores absolutamente e relativamente incapazes deverá ser acostado o mandado de interdição. Dos menores emancipados deverá ser acostado a escritura ou ato de emancipação.

Das pessoas físicas casadas deverá ser citado, ainda, o regime de bens, observando-se a existência de pacto antenupcial, que se existente deverá estar devidamente registrado.
Anota-se que se o casamento realizou-se anteriormente á Lei 6.515/77, o regime legal era o da comunhão universal de bens, o que importa na existência de pacto quando da contração de casamento sob qualquer regime que não fosse o legal (CC/1916: comunhão parcial de bens, separação convencional ou absoluta e dotal; CC/2002: comunhão universal de bens, participação final nos aqüestos e separação convencional ou absoluta).

Após a Lei 6.515/77, o regime legal passou a ser o da comunhão parcial de bens, o que importa, da mesma forma, na lavratura de pacto, após esta data, para os outros regimes. 
Anota-se, ainda, que o regime da separação obrigatória ou legal de bens independe de pacto já que decorre de imposição da Lei.

Para os usucapientes que mantém união estável, mencionar os dados da companheira de maneira pormenorizada.

Em sendo o usucapião promovido em benefício de somente um dos cônjuges (nos regimes que permitem patrimônio apartado) e de um só dos companheiros, deverá ser esclarecido tal fato para que não haja a comunicação do imóvel.

Para os casados, além deste esclarecimento, poderá ser utilizado na qualificação do usucapiente a expressão “casado com” qualificando-se a partir de então o cônjuge.
A indicação da filiação do usucapiente é facultativa.

Para as pessoas jurídicas recomenda-se que seja aludido:

a) o nome completo;

b) o número da sua inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda (CNPJ/MF);

c) o endereço completo da sua sede (Rua, nº., Bairro, Cidade, Estado da Federação, CEP);

d) o ato social apresentado em juízo (Contrato Social e Alterações) com a menção à cláusula contratual ou estatutária que confere poderes ao representante, e o número e data do registro do instrumento contratual (Contrato Social e Alterações) na Junta Comercial; 

e) a qualificação completa do representante da empresa.

Recomenda-se que os documentos pessoais dos usucapientes sejam acostados ao processo em cópia autenticada, permitindo-se a conferência.
Recorda-se, também, que deve ser verificado se o imóvel usucapiendo não se localiza em área de marinha, definida no artigo 2º do Decreto-Lei nº. 9.760/46.
Lembra-se, por fim, que já sendo o imóvel registrado, deverá ser informado o número da matrícula e Livro, possibilitando a certificação pelo Serviço de Registro de Imóveis.


Marcelo S. V. Fontes
OAB/SC 13.884
Advogado do 2º. Ofício do Registro de Imóveis desta Capital/SC